Byggbolaget JM färdigställer just nu 224 bostadsrätter på tomträtt vid Liljeholmskajen i södra Stockholm. Bostäderna omfattas av två projekt där det ena har sålt slut och det andra har ett 40-tal lägenheter ute till försäljning.
Att bostäderna ligger på tomträtt har inte påverkat intresset, enligt JM Bostads affärsenhetschef Pär Vennerström.
”Nej, det tycker jag inte. Det är inte vad jag kan utläsa från försäljningen. Liljeholmen har i stort sett alltid haft ett stort intresse”, säger han.
Bostäderna prissätts också på samma nivåer som andra nyproduktioner som äger marken. Något som ifrågasätts av Swedbanks och Sparbankernas privatekonom Arturo Arques.
”Bostäder på tomträtt är en osäkerhetsfaktor som i min värld borde innebära en tydlig rabatt. Det betyder inte att jag tycker att ingen någonsin ska köpa en bostadsrätt i en förening som inte äger marken, men för att man ska göra det borde det synas tydligt i priset.”
I JM:s prognos kommer markhyran för de aktuella bostäderna att öka med 2 procent per år under kommande tioårsperiod. Med tanke på utvecklingen historiskt, där snittet de senaste 30-40 åren snarare legat på mellan 7-10 procent för bostadsrätter i Stockholm, tycker Arturo Arques att det verkar lågt räknat.
”Som konsument hade jag gjort min hemläxa och tittat på historiken och varit i kontakt med Stockholm stad för att bilda mig en uppfattning om rimligheten i antagandet om 2 procent. Sen ska man ha respekt för att en prognos alltid är förenad med osäkerhet.”
Enligt Stockholm stad är höjningen kopplad till vad staden tror om inflationen och dess utveckling. Den ligger dock fast under perioden oavsett hur inflationen utvecklar sig.
”Tanken är att utjämna effekten av inflationen inför nästkommande avgäldsperiod, så det inte ska bli ett jättehopp”, säger Anna Näslund, pressansvarig på Stockholm stad.
Men om markvärdet stiger i en snabbare takt än inflationen finns risk för en större höjning i nästa förhandling, påpekar Arturo Arques som förstår varför medlemmar i BRF Liljeholmsberget känner sig lurade:
”Man har inte på goda grunder kunnat göra sin egen bedömning vad som är en rimlig tomträttsavgäld i framtiden. I Stockholm är det rimligt att anta att marken är en extrem bristvara och betingat med ett väldigt högt markpris som sannolikt kommer vara högt även i framtiden. I vissa bostadsrättsföreningar i innerstaden är marken halva värdet eller mer.”
Hur markpriserna utvecklar sig är inte heller en särskilt transparant marknad, påpekar han. Bostadsspekulanten kan bara förlita sig på den ekonomiska plan som finns.
”Man ska inte behöva vara ekonom och jurist för att förstå. Bostadsrätter ska alla kunna köpa som är läskunniga, och då måste man kunna lita på systemet och regelverket”.
De ekonomiska planerna granskas av både intygsgivare och revisorer och registreras sedan hos Boverket. Men för att Boverket ska ta en närmare titt krävs en anmälan, förklarar Carl-Magnus Oredsson, jurist på Boverket:
”Då tar vi ställning till tidpunkten då man gjorde den ekonomiska planen och vilka förutsättningar som fanns.”
När Arturo Arques själv letade bostad för tolv år sedan fastnade han för ett par i Bromma. Men båda låg på tomträtt – och då blev det nobben.
”Det blev nej tack för det är alldeles för osäkert. Jag har suttit i 30 år som ordförande i olika bostadsrättsföreningar så jag vet värdet och vikten av att ha kontroll över de olika kostnaderna. Tomträttsavgiften är en kostnad som du inte kan påverka i praktiken och som är otroligt svår att förutse i förväg.”
