Hoppa till innehållet
Januari - mars
Vd Andreas Wahlén kommenterar
Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 168 miljoner kronor (169), vilket är en minskning med 1 procent i jämförelse med föregående år. Minskningen härleds till högre finansierings- och vinterkostnader. Förvaltningsresultatet per stamaktie uppgick till 2,58 kronor (2,68), en minskning med 4 procent.
Vår prognos för 2024 års förvaltningsresultat om 820 miljoner kronor ligger fast från förra kvartalet och skulle, om det infrias, utgöra det högsta förvaltningsresultatet för NP3 sedan bolaget bildades år 2010.
Ett förvaltningsresultat om 820 miljoner kronor innebär en ökning av förvaltningsresultatet med 10 procent och detsamma per stamaktie. Prognosen baseras på vår bedömning för intjäningen utifrån befintligt kommunicerat fastighetsbestånd, finansieringskostnader baserade på marknadens prissättning samt information om hur verksamheten utvecklas i våra affärsområden. Jag kan konstatera att vår enkla affärsmodell, med fokus på långsiktighet, fungerar väl även i dessa tider. Vårt mål att stärka förvaltningsresultatet per aktie med bibehållen eller lägre operationell och finansiell risk är även fortsatt av högsta prioritet för NP3. Ser vi till våra nyckeltal uppgår vår belåningsgrad till 55 procent och vår skuldkvot till 8,5 gånger. Nyckeltal som sammantaget är historiskt starka för NP3.
Verksamheten och konjunkturen
Sista kvartalet 2023 samt det första kvartalet under 2024 har varit en utmanande period. Som norrländskt bolag är vi vana vid stora säsongsvariationer, men under den gångna vintern, har vi snöröjt maskinellt och på tak, i en omfattning som vi aldrig gjort tidigare, i kombination med en kall vinter. I enlighet med våra avtal har en stor del av våra kostnader för detta förts på våra hyresgäster och därav är kvartalets intäkter högre än normalt.
Under de senaste kvartalen har vi haft ett antal större uppsägningar. Dessa är framför allt relaterade till nyligen gjorda förvärv, där transaktioner har genomförts med kännedom om dessa uppsägningar och som en förutsättning vid antaganden i förvärvskalkyler. Nyuthyrning, primärt projektuthyrningar, kompenserar dock för dessa uppsägningar vilket ger en positiv nettouthyrning om 1 miljon kronor för kvartalet och för april uppgår den till 2 miljoner kronor. En positiv sak som kan framhållas är att de uppsägningar vi fått till största del beror på att företagen vill satsa och få sin rörelse att växa.
Det finns således en god, underliggande efterfrågan som det är upp till oss att matcha med de vakanser vi har. Vi prioriterar långsiktig lönsamhet och långsiktig dialog med våra hyresgäster. Vid en framåtblick är min sammanvägda bedömning baserad på denna dialog mer positiv idag jämfört med föregående kvartal. Efterfrågan är god och vår vakans kommer att vara av stor betydelse för NP3s vinstutveckling och därmed för våra aktieägare.
Värdering
Värderingsyielden för vårt fastighetsbestånd gick under kvartalet upp marginellt med 1 bps till 7,13 procent. Givet det låga antalet transaktioner i norra Sverige finns det fortsatt en stor osäkerhet i värderingarna, vilket gör det svårt att svara på hur värderingarna kommer att röra sig i närtid.
NP3s fokus ligger på att öka vårt förvaltningsresultat per aktie och därmed också på ett ökat kassaflöde. För att öka förvaltningsresultatet är vårt driftöverskott det primära. Driftöverskottet ökade med 8 procent under kvartalet, och fortsätter vi att öka driftöverskottet med rätt affärer och investeringar kommer också fastighetsvärdet att öka i värde över tid.
Framtid
Sammanfattningsvis har det varit en utmanande period under de senaste åren med hög volatilitet och osäkerhet på kapitalmarknaden och i vår omvärld och tyvärr håller osäkerheten i sig. Däremot har kapitalmarknaden stärkts under senaste kvartalet vilket bekräftas i vår senaste obligationsemission.
Framtiden fortsätter att vara svår att prognostisera. Bland annat mot den bakgrunden agerar vi efter bästa förmåga för att hitta balans mellan investeringar och återhållsamhet. Samtidigt ser vi nu mer fördelaktiga villkor på investeringar och på kapitalmarknaden, vilket gör att vi utvärderar och genomför fler investeringar än vi gjort under senaste året. Projekt utgör en större andel av våra investeringar främst genom hyresgästanpassningar men även genom nyproduktion. I fråga om nyproduktion noterar vi lägre priser på entreprenader och parallellt med det en fortsatt stabil betalningsförmåga hos hyresgäster. NP3s volym av byggrätter och av vakanser gör att vi ska kunna möta den efterfrågan som råder.
Trots vår positiva nettouthyrning har vi större ambitioner än det som uppnåtts under första kvartalet, vilket vi bör kunna visa redan under 2024. Vi har prioriterat att hantera refinansiering av våra låneförfall i ett tidigt skede, vilket gör att NP3 är väl positionerat för att ta tillvara på kommande möjligheter i vår marknad.