”Vi rapporterar nu det 34:e kvartalet i rad med positiv nettouthyrning och vi har också en ovanligt stor offertvolym som visar på en god efterfrågan även framöver”, förklarar Wihlborgs WIHL +3,28%Dagens utveckling vd Ulrika Hallengren.
Brinovas BRIN B +1,46%Dagens utveckling vd Per Johansson konstaterar att man har ”en underliggande verksamhet som går bättre än någonsin.” Samtidigt gör det höga kostnadsläget att nyproduktionen får stå tillbaka för Brinova.
”Det innebär att vår tillväxtplan inte kan fortlöpa som planerat”, säger Per Johansson.
Fastighets-vd:arna ser också strukturaffärer i sikte, där dagens klimat är extra gynnsamt.
”Har man kapital och en framtidstro är det fördelaktigt att göra strukturaffärer just nu, eftersom det är kraftiga rabatter på aktier, inte minst inom bostadssegmentet”, konstaterar Hebas HEBA B +1,77%Dagens utveckling vd Patrik Emanuelsson.
Vilka är era främsta utmaningar just nu och det närmaste året?
”Vi ser minskade vakanser, fortsatt positiv nettouthyrning och ökade intäkter, men på grund av att finansieringskostnaderna gått upp i snabb takt når vi inte upp till den ökning av förvaltningsresultatet vi strävar efter. Tack vare ett starkt fokus på kassaflöde, bra hyresgäster och stabila källor till kapital står vi ändå stadigt i denna snabba omställning och kan fortsätta med våra investeringar”, säger Wihlborgs vd Ulrika Hallengren.
”Vi rapporterar nu det 34:e kvartalet i rad med positiv nettouthyrning och vi har också en ovanligt stor offertvolym som visar på en god efterfrågan även framöver. Så en utmanande faktor för oss i dag är faktiskt att lyckas balansera de osäkerhetsfaktorer som finns omkring oss med allt det positiva arbete som görs och som ger resultat.”
”När det kommer till nya projekt har vi tagit fem nya spadtag bara i år. Vi fortsätter att satsa men både vi och våra leverantörer behöver anstränga oss ännu hårdare för att få kalkylerna att gå ihop med ökade avkastningskrav. Hyresnivåerna har inte riktigt kommit ikapp den byggkostnadsutveckling vi sett de senaste åren. Men vi ser nu att prisnivåerna stabiliseras och att kreativiteten ökar med bättre och mer hållbara lösningar.”
Vilka är de starkaste respektive svagaste segmenten för er just nu och vilka drivkrafter ligger bakom?
”Riktigt bra arbetsplatser med hög standard och på attraktiva platser har en fortsatt ökande efterfrågan. Fler och fler bolag ser behovet att ge sina medarbetare de bästa förutsättningarna för att också locka dem tillbaka till kontoret. Här är viktiga faktorer också flexibilitet där man både vill kunna växa och minska eftersom det kan vara svårt att prognostisera tillväxttakt”.
”För oss är det viktigt att ha ett stort bestånd på bra platser så att vi kan ge våra hyresgäster flexibilitet. Handel är ett väldigt litet segment hos oss men där finns fortfarande mer omställning att göra. Inom lager och industri ser vi ett fortsatt ökande intresse inom det kombinerade området produktion och lager och även här är man beredd att betala för rätt kvalitet. Verksamhet relaterad till försvar och säkerhet, en del offentliga verksamheter, revisorer, advokater och medtech fortsätter att gå bra. Större aktörer tenderar att se över sina ytor och ibland minska på dem, men detta balanseras av en stor mängd mindre och medelstora kunder.”
Beskriv möjligheterna för strukturaffärer i dagens marknad
”Möjligheterna till förvärv är goda men vi fortsätter att vara väldigt noga med att produkten ska passa in i vår strategi med starka kluster, flexibel utformning och bra driftsekonomi. Över tid har de bästa investeringarna varit våra egna projekt så där ligger vårt huvudfokus. Men självklart öppnar dagens lägen för möjliga strukturaffärer, där får vi helt enkelt fortsätta titta på olika möjligheter.”
Vilka är era främsta utmaningar just nu och det närmaste året?
”I grunden har vi en stabil verksamhet med en underliggande verksamhet som går bättre än någonsin. Ökade finansiella kostnader kan delvis kompenseras med hyresutveckling och kostnadsminskningar. Däremot ser vi inga utmaningar gällande vår skuldportfölj som endast innehåller bankfinansiering”, säger Brinovas vd Per Johansson.
”Det som påverkar oss negativt är vår projektplan med nyproduktion av hyresbostäder. Det är för dyra entreprenadkostnader relaterat till vilka bostadshyror som kan tas ut och de avkastningskrav som nu gäller för hyresbostäder. Det innebär att vår tillväxtplan inte kan fortlöpa som planerat. Historiskt har nyproduktion av framför allt hyresbostäder varit en bärande och lönsam del i vår tillväxt. Nu får vi skapa tillväxt genom att investera i våra befintliga fastigheter, främst inom energiområdet.”
Vilka är de starkaste respektive svagaste segmenten för er just nu och vilka drivkrafter ligger bakom?
”Det starkaste segmentet är bostäder med fortsatt stor efterfrågan och över tid bra hyresutveckling. När nyproduktionen avstannar får befintliga hyresbostäder en ökad efterfrågan. Samhällssegmentet går även bra med stora behov inom framför allt särskilda boenden som äldreboenden och LSS-boenden. Det segmentet som går svagast och som sannolikt kommer att gå ännu svagare är den kommersiella lokalsidan, framför allt restauranger och butiker.
Beskriv möjligheterna för strukturaffärer i dagens marknad
”Jag skulle säga att den är god. Det är svårt för köpare och säljare att hitta samsyn gällande fastighetsvärde, medan det blir lättare att till exempel hitta bytesaffärer, som kan leda till geografisk eller tillgångsmässig renodling av fastighetsportföljen. Sedan kommer säkert vissa bolag slås ihop och därmed få en ökad effektivitet och lönsamhet.”
Vilka är era främsta utmaningar just nu och det närmaste året?
”Utifrån ett tillväxtperspektiv är räntekostnader en stor utmaning, eftersom höga räntekostnader gör det kostsamt att investera. Genom försäljningar har vi fått in kapital som vi kan sänka låneskulden med och därmed minska räntekostnaderna. Sett till att vi har en effektiv förvaltning med en överskottsgrad på 72,2 procent, är läget bra även långsiktigt så länge vi sitter still i båten”, säger Hebas vd Patrik Emanuelsson.
”En annan utmaning är osäkerheten kring fastighetsvärden. När värderingar görs sker det utifrån data från genomförda affärer, men varken försäljningar eller ombildningar har skett i någon större omfattning på senare tid vilket ger bristande underlag för värdering. En beräkningsmekanism för fastighetsvärden utgår från driftkostnader och yielder (avkastning). Driftkostnader i sin tur utgörs av taxor, räntor med mera, som ökar. I brist på helhetsöverblick blir det svårt att förutse vart fastighetsvärdena är på väg. Hur snabbt de årliga hyreshöjningarna kan kompensera för kostnadsökningar blir också en faktor. I grunden handlar det om utmaningen att få ner inflationen eftersom den styr räntenivån. Räntenivån i sin tur styr möjligheten till tillväxt och påverkar värdena. Och fastighetsvärdena påverkar belåningsgraden, allt hänger ihop.
Vilka är de starkaste respektive svagaste segmenten för er just nu och vilka drivkrafter ligger bakom?
”Heba äger bostäder och samhällsfastigheter med så gott som noll i vakansgrad. Direktavkastningen på våra bostäder är 3 procent och på samhällsfastigheter 4,2 procent. I ett längre perspektiv är segmenten stabila med styrkor kopplade till bostadsbristen, bristen på nyproduktion och att vi blir allt fler äldre. Tittar vi på respektive segment är bostäder en stabil lågmarginalverksamhet vilket vid lågkonjunkturer med räntehöjningar påverkar bostadsbolag. Medan samhällsfastigheter har långa avtal som styrs av KPI, vilket ger stabilitet. Vår strategi är att öka andelen av driftnettot som kommer från samhällsfastigheter.”
Beskriv möjligheterna för strukturaffärer i dagens marknad
”Har man kapital och en framtidstro är det fördelaktigt att göra strukturaffärer just nu, eftersom det är kraftiga rabatter på aktier, inte minst inom bostadssegmentet.”
