I er Sweden Market Outlook 2024 förväntade ni er återhämtning för den svenska fastighetsmarknaden under andra halvan av året. Står den prognosen fast?
”Ja, förutsättningarna på marknaden förbättras under 2024 när styrräntan väntas ha toppat. Vi ser framåt en marknad med mer fördelaktiga finansieringsförutsättningar, bättre konsumentköpkraft och investerare som önskar vara mer aktiva.”
Hur ser ni på den senaste tidens makrosiffror och deras inverkan på fastighetsmarknaden?
”Vi ser att världens stora centralbanker inte börjat sänka räntorna i någon bredare bemärkelse än och att det kan ta emot för Riksbanken att sänka först. Riksbanken har även argument i att svensk ekonomi tuffar på fortsatt bra, bostadspriserna till och med stiger, så risken för att sänkningen kommer senare har ökat när inflationen trendar nedåt, men ännu inte kommit ner till målet om 2 procent. Det skapar en osäkerhet i om med att marknaden kan komma att behöva hantera en högre ränta längre än vad som var prognosen vid årsskiftet. Fastighetsbranschen är kapitalintensiv och räntekänslig så en fördröjning av styrräntesänkningen kan påverka transaktionsmarknaden negativt. Samtidigt hör vi av våra kunder att det är tydligt en större optimism i dag jämfört med förra året.”
Vilka övriga faktorer är avgörande för utvecklingen för de olika segmenten i marknaden?
”För kontor är tillväxten i tjänstesektorn i relation till utvecklingsmöjligheter för nya projekt i centrala lägen central för att driva hyrestillväxten. Mer hybridarbete kräver flexibla och uppkopplade kontorslokaler med stort fokus på mötesrum. Fler hyresgäster väljer nu också efter pandemin att minska ytorna, även om den utvecklingen inte är lika tydlig som i andra delar av världen. Fler vill också ha sina kontor i centrala lägen med bra tillgänglighet till kollektivtrafik. För industri är tillgången på mark i stadsnära lägen fortsatt en utmaning som gynnar befintliga objekt på marknaden. För logistik påverkar likaså tillgången på lämpliga markområden, infrastruktur och transportnätverk, närheten till större städer och hamnar men också miljö- och hållbarhetskrav. För bostäder handlar det om att i takt med att räntan gått upp så har köpkraften på ägt boende minskat, vilket i praktiken stärker efterfrågan på hyrt boende som även drivs av en positiv befolkningsutveckling i de större städerna.”
Hur är situationen för köpare respektive säljare just nu, och vad kan vi vänta oss det kommande året?
”Investeringsmarknaden har stabiliserat sig och att köpare och säljare har rört sig närmare varandra gällande prisbilden. Det skapar givetvis bättre förutsättningar för fler affärer under 2024 än 2023. Värdeminskningarna vi sett sedan räntehöjningarna inleddes ser vi nu planar ut och att yielderna istället, om inget oväntat händer, kan börja stabiliseras igen under 2024.”
Vilka segment förväntar ni kommer att vara mest attraktiva när det väl vänder?
”Vi ser redan nu att intresset är störst inom industri och logistik och att intresset ökar för bostadssegmentet som i och med en kraftigt minskad nyproduktionstakt mycket väl kan få ett underutbud i relation till en stark efterfrågan när konsumenternas köpkraft ökar igen.”
Hur utvecklades första kvartalet, som väntat, bättre eller sämre?
”Något mer positivt än vi trodde, om än fortsatt något avvaktande. Investeringsvolymen på 22,7 miljarder kronor överträffade förra årets första kvartals 13,5 miljarder. Både volymen för bostäder och handel mer än dubblerades kontra samma period förra året, vilket är kul då båda dessa segment kan komma att se positiva effekter av en stärkt konsumentköpkraft från och med sommaren. Utmärkande är också att lager och logistik fortsatt utgör de största affärerna och även att flera transaktioner skett inom samhällsfastighetssegmentet.”
Andra viktiga trender på fastighetsmarknaden just nu?
”Kopplingen mellan hållbarhet och fastighetsvärdering kommer påverka fastighetsägare, investerare och hyresgäster mer framöver. Vi ser en ökad efterfrågan på ESG-KPI:er och hållbarhetsrelaterad information vid värderingar och transaktioner. Mycket handlar om att kunna återge vilka potentiella risker och möjligheter olika fastigheter och portföljer har ur ett ESG-perspektiv. I andra länder som Holland och Storbritannien, där energilagstiftningen kommit längre, finns tydliga samband mellan hur energiprestanda påverkar finansiella KPI:er så som värde och hyra. I Sverige är vi i startgroparna av en liknande resa.”
