”Bostäder är det inte någon som vill investera i just nu. Kontor är knepigt. Samhällsfastigheter med stat, kommun och landsting på långa avtal är också rätt knepigt”.
Det konstaterar fastighetsrådgivaren Colliers analyschef Mikael Söderlundh när han beskriver den svenska fastighetssektorn just nu.
Men logistik är ett lysande undantag på den i övrigt mörka fastighetshimlen. Totalt har transaktionsvolymen för kommersiella fastighetsaffärer gått ner med över 60 procent i år jämfört med förra året. Men inom logistik hålls volymerna uppe. Långkonjunkturen rår inte på det segmentet, förklarar Mikael Söderlundh.
”När det gäller nyproduktion som kommer ut årligen har den nästan tredubblats de senaste åren mot vad som var normalt för tio år sedan. Det är en väldig skjuts fortfarande med mer än en och en halv miljon kvadratmeter som kommer ut i år. Så nyproduktionen för 2023 blir rekordhög.”
Idag byggs också en ganska hög andel spekulationsprojekt inom logistik.
”I många andra länder är man just nu så pass rädd att driva nya projekt att man måste ha en hyresgäst för att sätta igång. Men i Sverige är det inte så, vilket är ett tecken på att marknaden är stark.”
Samtidigt anans en liten avmattning även inom logistik. Enligt Colliers kommer nyproduktionsvolymen i Sverige att minska med 15 procent under 2024 jämfört med rekordåret 2023.
”Vår bedömning till nästa år är att det kommer gå ner en del, men fortsatt på väldigt höga nivåer. Inte minst jämfört med andra segment, som nyproduktioner inom bostäder som har gått ner 75 procent ungefär. Och även inom kontor har nyproduktionen gått ner ganska ordentligt. Så logistik står ändå emot. I det perspektivet är det fortsatt en ganska het marknad.”
Det är framför allt e-handelstrenden som fortsatt driver logistikfastighetsmarknaden, även om e-handelssiffrorna också börjar peka nedåt på en del håll.
”Det som som gör att logistikmarknaden håller emot är att det fortsatt är en bransch under förändring. Man kan inte bara sitta och köra på som det har varit. Det är framför allt e-handeln som bidragit till nya mönster på hur man får ut varorna till kunder.”
Det finns fortfarande mycket kvar att göra inom denna omställning, enligt Mikael Söderlundh.
”Det som är hett inom logistik är dels att det måste vara väldigt automatiserat i stora lager. Utöver det är det väldigt mycket prat om 'last mile'. Där ska man ha lite mindre enheter, nära slutkunderna, så man sen kan köra ut en vara inom 24 timmar, som kunderna förväntar sig. Det tar ganska lång tid att göra om ett gammalt distributionsnät till detta nya.”
Parallellt finns en lika stark generell trend mot mer hållbara och gröna fastigheter.
”Det vill egentligen alla hyresgäster ha och det får man när man bygger nytt. Men också från köparhåll är det ett måste, att man har en investeringsvärdig produkt som man kan sälja vidare till fonder och fastighetsinvesterare, som alla har miljö högt upp på agendan. Det är något vi inte bara ser inom logistik, utan är jättetydligt inom bostäder just nu.”
Den starka logistikefterfrågan påverkar också hyresutvecklingen, som drivit på fortsatta nyetableringar.
”Den ligger någonstans mellan 5 och 10 procent upp på logistik i snitt de senaste fem åren. Det är högre än inflationen och högre än andra segment. Så det är ytterligare något som gör att logistiken klarar sig bra.”
Logistikruschen avspeglar sig också på börsen. När fastighetssektorn generellt haft det motigt på börsen kan flera logistikbolag visa på fortsatta uppgångar.
”Tittar man på alla andra fastighetsbolag värderas de till stora rabatter jämfört med bokförda värden. Så aktiemarknaden tycker att priserna ska gå ner framåt på kontor, på bostäder och så vidare. Med logistik är det helt tvärtom. Där värderas nästan alla bolag utan undantag till höga premier”, konstaterar Mikael Söderlundh.
